房產中介為何一直存在?看看美國同行你就知道

meiju.ai.Inc meiju.ai.Inc 2015-04-09 16:44 11384 32

地產代理又稱地產經紀,英語叫做“real estate broker”,在美國,純粹是中介服務。它的收入是經紀傭金,本身沒有地產物業作為貨物,地產代理是物業市場上買家和物業賣家(買賣盤),或者租客和業主(租盤)的中間人。

美國做房地產經紀,靠的是傭金。開始時,經紀公司的傭金比例是由政府來控制的,但是后來發現政府的控制限制了經紀公司向顧客提供更多的服務,于是政府就干脆放開了對傭金的限制。

美國新樓所占比例較小,美國新房交易量只占到總交易量的15%,剩下的都是二手房交易。這就意味著,在美國進行房產投資、交易,基本要通過美國的房產中介來進行。

在美國,美國房地產經紀從業人員實行考試發牌制度,這是美國最重要的一項房地產考試制度,所有從事房地產經紀活動的經紀人或法人都要取得房地產牌照(license)后才能從事經營活動,取得執照就叫做“執照地產經紀人”。沒有執照營業是非法的,后果很嚴重。

此外,房產經紀人在美國也算一個較為體面的職位。有數據表明,90%的房產經紀人都有大學學歷,而且45%的人還擁有學士學歷,20%的更有私人助理。在美國房產市場較為景氣的年份,房產經紀人的收入也較為可觀。隨著工作年限、經驗的積累,美國的房產經紀人的收入也水漲船高,從業多年的經紀人的年薪比醫生、大學教師等還高。

美國的房地產經紀人一般分為經紀人(broker)、銷售員(salesperson)和伙伴經紀人(associate-broker)三類。經紀人是指為收取服務費而代他人從事房地產買賣、轉讓、抵押、租賃等服務的個人、公司、商行等。銷售員是在經紀人的名下協助經紀人為經紀人服務的個人。銷售員不能單獨執業,只能在經紀人手下工作?;锇榻浖o人是指具有經紀人資格的,但自己不單獨開業,而選擇在另一個經紀人的名下從事銷售員工作的經紀人。美國大約有80%的經紀公司的規模都比較小,人數大約為1-4人左右。

1950年代,美國的房地產經紀公司的規模一般都比較小,經紀人數一般只有4-5人左右,一般都采用夫妻店的形式。為了做成規模,有些公司就擴張業務,設立多家分店,店員也普遍增加到了7-8人左右,互相之間也開始有合作,共享房源。出于這種合作的需要,公司之間訂立了一些簡單的行業規范,來規范市場。那個時候就逐漸出現了所謂的MLS系統,也就是不同房源上市系統。美國房地產市場的發展在很大程度上得益于MLS系統。

MLS系統的建立,也就提高了經紀公司的傭金比例,早年傭金一般在2%左右,原因是當時經紀公司提供的服務比較少,而且房源也比較少。而在MLS系統出現之后,房源逐漸地增加,傭金比例也在不斷地增加,如今已經達到了6%。

在美國,如果商業上形成壟斷態勢,屬于非法,政府一定是不依不饒的,MLS系統的完善之后,全美國90%的房源集中到房地產中介手中,形成了壟斷,為了避免被政府壓制,全國中介公司達成傭金的比率標準,也就是行業自律了——無論在全國哪個地方,地產經紀都收取一個比較穩定的,大約是6%或者7%的傭金提成,就不會形成惡性壟斷了。

這個制度形成之后,給買樓的人、或者賣樓的人省卻了一個很大的麻煩:不知道經紀人好不好沒關系,不滿意可以換,因為傭金固定了,剩下來的就是看樓本身價格合適不合適,服務質量滿意不滿意了。因為有房源共享的前提,賣樓的廣告都是共享的,每個月,地產經紀把手頭的樓分類,出版一本大概260頁彩色的手冊,叫做《買樓者指南》,放在超級市場出口等地方,大家可以隨便拿。租房也這樣做,這是一個房源整合方式。這是最簡單的方法,價格都在上面,大家都知道傭金是6%,所以很容易計算貸款多少、首付要多少,打電話去約,就有經紀人帶你看房了。

在美國買賣房子,找到合適的經紀人很關鍵,在買賣中也會出現經紀人沒有做到為客戶公正服務,比如說買家是外地人,經紀人就整他一把,或賣家反正要離開這個地方,也整他一把,這種情況也會有發生。所以,美國人一般都比較相信那種正規的、長期做代理的人,只有公正地為客戶服務,才能夠長期干這個工作。

32

評論

最新評論

還沒有評論,立即評論

中文字幕乱码亚洲∧v日本_韩国av_牲欲强的熟妇农村老妇女_free中国妓女hd