房價預言帝任志強:2017房價會比這一輪漲得更高?

meiju.ai.Inc meiju.ai.Inc 2016-12-07 17:38 35315 10

2017中國房價走勢如何?房價未來走勢是漲還是跌?來看看任志強關于房價走勢的最新預測。 

近日,在《房地產調控政策與市場前景》閉門研討會上,在房地產行業德高望重且很久未發聲的的任志強,針對未來房地產市場又做了預測。被網友們稱為樓市預言帝的“任大炮”再談房價,結論是2017房價會比這一輪漲得更高! 

 

要知道,任志強“大炮”名號可不是徒有虛名,對于網友來說,任大炮的房價言論總是令他們又愛又恨,一邊安慰自己這是忽悠人的話,一邊又不得不在房價真的上漲后,承認他說的有道理。多次此前事實證明,任志強的預測準確率非常高,所以很多人,都很關注任志強對于房價的預測,難道這次又讓他說中了?

1st

房價在去年就開始上漲,只是由于指數關系,大家覺得沒漲。實際上深圳去年上漲指數是146,非???。

 

原因之一是連續兩年土地-30%的增長,主要城市實際供應量都在下降。但是很多媒體說是貨幣原因造成的。其實,這和貨幣,尤其和個貸沒有任何關系。今年1-10月份的個貸低于去年的整體個貸。個貸在整個一手房銷售額的比例只占21%。

 

新常態下提到的最強烈的一個口號就是供給側改革,只有房地產業不是供給側改革。

 

什么是供給側改革?房地產供給側改革本來應該是人往哪去,土地往哪供,但這幾年我們恰恰做反了,人越往大、中城市去,大、中城市越不給力。土地短缺其中一個原因是土地錯配造成的。另一個原因是,大部分出了貪官的城市都不再供應土地,因為土地交易中有很多腐敗。最后導致的結果是兩年之內土地供應短缺,然后房價開始漲。

 

第二個原因是發達地區,不管你供不供給土地,它的人流集中度還是提高的,因為它占有更多醫療、教育等資源。這兩類是今年房價上漲的主導。

 

大家都覺得房價已經出現泡沫。真實數據是什么?就住宅來說,全國平均房價去年大概是6700,今年是6800。均價1萬的城市9個,均價2萬的10個,扣除這些,平均房價只有4000。像渭南這種地級市,市中心只有3000多,稍微偏一點的2000多,這種城市有400個。我們大概一共600個城市,通常只公布大城市指數,只公布70個,剩余的城市房價低得不得了。

 

這一輪宏觀調控產生的作用就是,要讓房價已經漲起來的這十幾個城市把房價降下來。由于還在漲,所以又出臺了第二輪政策。

 

大家認為房地產已經在中國經濟中占的比例很高了,我個人覺得很低,2008年之后算,美國房地產對GDP的總貢獻度最低是12.6,隨后一直遞增。我們今年只有8%。中國在城市化發展過程中,房地產應該占更大的比重。如果房地產沒有一定的比重,不足以支撐中國經濟發展的。

 

我為什么斷定下一輪漲價比這一輪更高,因為在需求側上進行價格調控的時候,最后導致的是需求在一兩年以后,或者是一段時間以后就會爆發。最近有幾個境外的投行預測,這段時間房價可能會因為政策的抑制而下降,但是2017年會上漲。以后的調控政策可能連15個月也做不到,可能八九個月又反彈了,再出臺一個政策,可能五六個月又反彈了。這個調控政策一輪一輪以后越來越漲。只要對需求側進行抑制,不會對市場有任何好處,也不會對市場的穩定有好處。

 

現在大家都在評價說收入和房價差太大。1992年房價是998塊錢,大家的工資是88塊錢,一般都是80塊錢。去年房價是6000多塊錢,增長了6.5倍,大學生工資是3750塊錢,一般3500塊錢左右,工資增長了40倍,所以這比起來,評價房價是上漲的更有問題。

 

美國選擇的是中位數,把高的甩了。另外,美國計算收入,工資收入多少,財產性收入多少,是把所有的都混在一起計算,然后取中位數,中國計算收入,沒有計算財產性收入,你的股票收入和房產收入不都在這里。

 

今年我們二手房的交易量在很多城市超過了一手房,二手房漲價漲得很多,他獲得財產性收入遠遠高于工資收入。清華大學的教授說電信詐騙了1600多萬,就是一套房的價格,北大教授也一樣,賣一套房子就是1000多萬。要是把它算到你的財產性收入里,你的收入就大大提高了。但是我們從來不這么算。老被人民日報誤導,說房價收入比不對,因為他不懂應該怎么計算。

 

我想,如果不能從各種正面宣傳中給中國房地產一個合理的地位,這個政策一定是不斷出錯誤的政策。我昨天打了電話,說你們得寫個報告給中央,所有調控政策都是錯的,別出臺了,再出臺中國經濟就完了。

 

2nd

為什么我說現在房地產可以救中國經濟?

 

在現有前提條件下,中央政府不會大改革的時候,只能靠基礎設施投資。如果要改變,我有個建議。十幾年前我們研究城市化的規律,一個是從農村走向城市,第二個是從小城市到大城市,第三個是從市中心到郊區,第四個是形成城市群,全世界如此。1960年的時候,全世界只有2個千萬人口以上的城市,1980年達到了8個,201024個,中國有6個,到2030年,中國大概得有20個以上。

 

中國現在的統計和國際不一樣,國際是常住人口,工資收入來自城市就叫做城市。中國是以居住和戶籍兩個條件,是戶籍加上六個月以上的城市常住人口。所有的軍隊,不管是在山溝還是邊境都是城市化人口,包括武警、警察、解放軍,這是一個特殊計算方式。按照這個方式,除了半年以上的戶籍人口,剩余的三、兩個月或者是幾天的叫流動人口。中國70%的城市化率將近7億人,我個人覺得至少20個以上的千萬級以上城市?,F在規??从?/span>8個左右。

 

我們有了第一條規律,就是從農村向城市,2億多人過來了,還得有農民進城。為什么呢?太多農民富不起來。他們必須進入城市,才有可能致富。

 

從農村進入城市,從中小城市進入到大城市,這兩個階段正在進行中,但是我們沒有第三個過程,從市中心向郊區轉移。因為土地制度導致第三個過程中斷了,所以中國也不可能有第四個過程叫城市群。

 

美國說的城市群概念,是我雖然住在農村,比如說老布什小布什回到莊園了,他雖然住在農村,但是他的收入來自于城市。我們現在農民工收入70%來自于城市,30%來自于農村。這個比例關系是不對的,如果你來自于小城鎮,收入來自于城鎮沒關系。但是我們的土地不能轉移,比如比爾蓋茨,那個街的房產都是他的,他到非大城市的時候,把資源也帶進去了。我們土地是最多你蓋一個小別墅,但是你不可能把資源帶過去。

 

中斷的結果就是大中城市可能有泡沫,就是房子貴。我們倒過來算算,西城區100萬人口,500多億稅收,給國家創了6500億,按照人均GDP算是7萬美元,你說房子應該多貴,按照西城區的人民幣計算,它的房子至少15萬。按照人均收入來算的話,也很高。

3rd

一個投資家為什么把它擱在西城區,因為西城區給他減個人所得稅,因為它自己稅收很多,把最有錢的人吸收進來,吸收的這些人也很有錢,收入也很高。這就是個變化。這個地區為什么會發生這種情況,因為有錢人往這集中,這就不行了。

 

比如說你最少有5%的回報,在北京或者是在全國基本上做不到。不是因為商品房貴了達不到,是因為我們房改房太多,很多人不知道,我們全部的商品房加起來,從1992年到現在一共建了7000萬套,我們建了這么多房子,在全國總量上大概只占30%多一點,70%是政府蓋的房子,或者是原來房改房,或者是舊房,或是拆遷房,這些房子的回報率大概400-500。

 

我們拆遷的西城區房子,當時回遷房是230塊,房改房大概是900塊,60平就是5.4萬,現在的房子多少錢?一平10萬。這個房子租金多少?大概市中心60平米房子,尤其是學區房,8000-10000的租金。我們的租金不合理在于大量的房改房。高價商品房只有富人居住,有些也不低,比如說女人街蓋的房子,平均4萬多,因為離美國大使館近,旁邊的美國人,記者什么的,那4萬塊錢的房租就是美國政府給的。

 

年初給我理發的小姑娘,說想買套房子,問我買哪兒的房子。我說,你買固安就行了,貴的房子你也買不起。當時房價6000塊,她買了96平的房子,現在12000塊,她賺了一倍。她說我當時應該多買一套。那個地方憑什么漲到1.2萬,1.4萬?因為有個機場,國航還留在老機場,東航等其它三個都搬到這里,他們都得到當地買房子或者租房子,下一步還有物流,他不住在那不行,即使住在新機場也得搬過去。北京市政府一般是從自己的角度考慮的,各地的政府都是這樣,沒辦法。他是希望這個地區的房價越高越好,沒有一個地方的官員不是這樣。

 

地價除以50%是房價,但在大城市房價就是地價,因為他計算,兩年以后房子就得漲這么多。我賭下一次房價上漲一定比這次要高,尤其在中國很多是資源性城市導致的,像鄂爾多斯,煤炭一降價就徹底死了,大慶地下如果還有油,它也能起來。不是說所有的房價都能漲。要具體情況,具體分析。

 

我給政府的建議,是城市化率的基本發展,把后面的土地放開,就沒有房價高漲過程中的城市化進程,就是平和房價過程中的城市化進程。假定,土地可以有一個自由度,那情況就發生變化了。我擔任最后一屆政協委員的時候,有一個提案,當時北京有六個城中村改造,在集體土地上蓋租賃性租房,把租賃的錢給農民,地也不整,政府配市政,給定價,這是第一步。

 

不能做到讓土地私有化,但是可以讓農民的集體建設用地用于城市服務,可以解決一部分問題。如果土地政策不解決,誰都解決不了,不能簡單說,價格好還是不好。

 

4th

你看北上廣,哪個地方的人多,哪個地方就可以買。比如深圳,按照當地戶籍人口計算,人均4.6套房,他們的房子都出租了,租金很高。尤其是很多拆遷戶,一個人就十幾套。這個地區,老齡人口率最低,只是層次最高,科技能力最強。因為政府管的少,政府今年超稅收1500多億,估計最后超稅收2000億。

 

深圳戶籍人口962萬,活躍性手機2800萬部,只有20%、30%的人有兩部手機。當地小學生增幅最高的地區,房價一定是暴漲的。一定是富人帶著孩子,因為他愿意生,生的起,養的起。我們出了一個貪官指數,它出了小學生指數,流動人口的指數不如小學生增長的指數快。人口進來了,可能還會跑,但是小學生增長的,一定會增長,而且財富也不可能帶走。還有一個是北京,中央只要不搬走,北京的房價一定上漲。資源在這呢。北京第三產業比重高于上海,尤其是金融產業比重比上海還高。

 

第二是經濟發展特色。目前漲的比較快的還是大城市。深訓,上海一些省會的特殊城市,就是周邊沒有相關城市的,浙江,江蘇周邊都有,所以南京作為省會不是最高的,可能排第三第四的樣子,但是其它地區就一個城市,沒辦法,它只能往那跑,你只能到那買房子。

 

另外一個特殊情況,就是中國高鐵,都說這輪鄭州房子漲,為什么漲?因為米字型的高鐵快要成型了。鄭州高鐵通了以后,很多短途飛機取消了,兩小時的生活圈里有4億人。但是高鐵并不一定都帶來好處,也帶來壞處,比如鎮江,以前到鎮江玩還住一個晚上,現在去才17分鐘,現在沒人住了。東京和大阪通高鐵以后,大阪人都跑到東京了。就像天津人都跑到北京消費了。所以高鐵有時候把福利帶到大城市去了。

 

▲精彩問答

 

問:我們前兩年判斷中國的房價肯定還得上漲,下決心在三亞海棠灣拿了340畝地,這塊地應該怎么做呢?

 

任志強:我覺得越往后越難做,每一塊地都規劃個酒店,隔幾步一個酒店,滿足旅游需要,所有的住宅都限制死了,必須要有一個酒店?,F在大部分酒店要死了,現在單獨的酒店還可以,因為有會議區。

 

我昨天回來一看海棠灣,清水灣,死的樓大概得有一兩百萬,就是搭著架子沒人干活的,居住率大概5%,個別區域10%。很多房子沒賣出去,你拿什么吸引人去。你要能做到恒大的本事也行,做個獨立的小鎮?,F在文化消費在快速上升階段,王中軍和很多地產商搞了旅游小鎮,全國已經好幾個很成功的旅游小鎮了,有明星演員效應等等,無論如何,你得先想好理由再干。要能做成有特色的,吸引人的項目。

 

問:出于投資的角度,保值增值的角度,人民幣持續貶值,這個時候應該怎么做,國內買房子還是出去買?

 

任志強:我不同意你說的,一般買房子的人沒時間去投資,已經在干別的事,那個事干的挺好,沒尋思干個創業就買房子。真正做投資的,誰去買房子,投資賺的比房子多,有能力有本事投資的就去投資,不買房子。如果你有正常的工作,又不愿意丟了這工作,又不愿意去搞股票,剩下錢在那干嘛,可以去買房子。別說你干著企業,花錢買房子了。

 

PS:以上內容,摘自1127日任志強在《房地產調控政策與市場前景》閉門研討會上的發言。未經作者審閱。

 

這些年,任志強的神預言

預言一:2007年

“沒有買房的人都虧了”——任志強2007年7月在某論壇的講話。

此后的17個月一直到2008年11月,全國房價都是在一路走高。

預言二:2009年

“中國人太有錢了,房子太便宜了”

任志強認為2009年下半年房價“將暴漲”,“如果說前幾個月是0.2%的增長,后幾個月增幅大約會超過1%”。這樣的話,全年平均增幅會超過5%“。

此后半年,房價漲幅分別為1%、2%、2.8%、3.9%、5.7%和7.8%

預言三:2010年

“你們還是別當傻瓜了,把幻想放下去吧”

2010年中國樓市,看漲還是看跌,成為一道分水嶺。任志強發表“必漲論“,與諸多”看跌派“專家隔空論戰。

事實證明,2010年是中國房價暴漲的一年。北京漲幅42%,廣州23%,全國平均漲幅9.9%。

預言四:2012年

“房價將在2013年3月迎來新一輪暴漲”“2013年房價依然保持穩中有升的態勢。”2012年底,任志強預言

2013年,北京、廣州、深圳漲幅均超過20%

預言五:2013年

房產限購令或停止”

2014年6月26日,呼和浩特正式發文取消限購,成為全國首個正式取消限購的城市。緊隨其后的是濟南、南昌、武漢等多地宣布取消限購,930新政等。截至10月,全國僅剩北上廣深堅守“限購令”

預言六:2013年

北京四環附近房價將達到10萬/平

宇宙中心早超過10萬/平

預言七:2014年

“開發商仍認為和2013年一樣保持高速增長趨勢,這非常危險”

他預估,2014年全國銷售量增速可能無法達到10%,而與之相對的是持續增加的待售面積,這也成為房地產最不樂觀的一點。

正如任志強所說的那樣,2014上半年放眼望去,整個樓市哀聲一片。無論是商品住宅新房,還是二手房,上半年成交量的下降都是非常明顯的。

國家統計局發布的2014年數據顯示,前5月,全國商品房銷售面積同比下降7.8%。

預言八:2015年

“不要等,有錢該買房就買房““都問了十幾年了,還在問,只要有錢,什么時候買都行”

2015年,央媽降息降準等救市政策成為中國樓市的重要關鍵詞,國家的救市政策也帶動一些城市房價上漲。其中,深圳更是跳漲50%,隨后北京、上海輪番上漲,并蔓延至二線城市。

預言九:2016年

“2016年的房價還將繼續上漲!而目前,一線城市和熱門二線城市相繼出臺各項“穩房價”“控地價”的政策,但依舊無法抑制住火熱的樓市。

今年的上漲行情會延續至年底,整體會好于去年。”

Bingo!任志強又雙叒叕預言對了?。。。。?!

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