“雷軍小米公寓” 從出生就注定失敗的新事物

張大偉 張大偉 2014-11-27 11:33 11371 32

王石說過,如果小米雷軍顛覆房地產,他愿去做加工廠。雷軍果然投資一億入股you+國際青年公寓。并擔任顧問,而且他認為這可能是一項比小米手機更偉大的事業。

投資自然要算賬,廉價公寓的租房需求肯定是不缺少的,那么我們算算他們的供應端——也就是房源可能的幾個來源:住宅用地、商業用地、工業用地、城中村土地。

1:住宅用地——二傻子才會用住宅用地開發長租房

從投資回報率角度計算,一線城市比如北京、上海、廣州等城市,住宅物業的出租投資回報率不足2%。即使是學習將房間做隔斷的“自如友家”回報率也非常低。

如果新拿一塊地,開發建設,在一線城市開發5萬平米以上的小區拿地等啟動資金起碼需要10億以上。以北京為例,任意一住宅用地,土地加建安才基本成本已經建面突破2萬元。如果每平米月租低于200,那么這就注定是失敗的投資。

如果是現成的閑置物業,月租甚至可能不夠裝修的損耗費用。

2:商業用地——開發酒店類物業,利潤率并不高

還是以一線城市為代表,一線城市的商業用地,成本幾何。從土地價格看,雖然比住宅要低。但運營成本高、各種稅費、商業水電等成本也比較高。

以專業的酒店看:華住、如家、錦江先后公布三季度財報,經濟型酒店三季度業績有所回升,但是多家連鎖酒店巨頭的入住率、平均房價、RevPAR(每間可供出租客房收入)等重要指標仍在下滑。其中,如家入住率同比下滑2.7%,為86.7%,華住酒店集團入住率同比下滑1.6%,為92.5%,錦江之星入住率下滑2.15%,為80.9%。

三季度財報顯示,如家平均每家酒店每天凈利潤約1081元,華住平均每家酒店每天凈利潤則只有約889元。若以每家店100間房計算,單房單晚利潤10元左右。長租房的利潤很難高于快捷酒店。

3:工業用地——違規住人

如果是工業用地,在工業用地上做住宅和商鋪是違反城市規劃和土地出讓合同的行為,按規定應該補繳土地出讓金,補簽土地出讓合同,最嚴格的說法可以認為是違章建筑。

小做做可以吸引眼球,但如果一旦做大,這涉及巨大的法律風險。

4:城中村用地——小產權

目前北京已經有類似這種項目+普樂門。租金并沒有明顯的優勢。運營成本也處于高位。而且必須與當地村集體合作。這對于個案項目來說比較容易。但一旦村長換人,繼續運營的風險巨大。

已經運營的幾個大部分土地屬性都很難深究:

從廣州海珠區的鳳凰新城地鐵站A口出來,繞過幾個繁瑣的路口,映入眼簾的是一棟在樓頂上掛著“You+國際青年公寓”牌子的八層大樓:與其說是公寓,其實用“宿舍”來稱呼更合適。這里一度是個小倉庫改建而成的辦公樓,然后又被改建成一個年輕人群居的公寓。

you+國際青年公寓在廣州只開了兩家,分別在海珠區的鳳凰新村和白云區的機場大道附近。2000~3000元/月。這樣的租金水平比周邊同等面積的房子低一點點。

價格并不是吸引年輕租客的決定因素。創始人說,住在這兒的人,喜歡的不僅是時髦有趣的環境,更重要的是它能給年輕人特有的生活氛圍。

那么問題就來了?

1:這種公寓如何定義管理。一旦出現個案的違法案件,是否會被取締?

2:目前這種物業運營方與產權所有方一般都不是同一個人或者機構,運用的都是之前閑置物業改造,這種輕資產模式自然可以在初期獲得快速擴張。但后期如果準備上市,這種模式是否被資本市場接受?

3:客戶的數量問題,這種一個城市1-2棟樓的集中運營有對應的客戶群。但如果體量增加,這種創業人群是否能夠支撐。而且人員的流動性將比較大,也將明顯提高運營的風險。

其實中國房地產目前的投資屬性過重,這導致租售比全部非常懸殊,這種情況下,任何正規的運營手段帶來的租金投資回報率都非常低。他的利潤率甚至遠遠不如制造業,而一旦購買物業運營,對資本的要求也將非常剛好,1億也就勉強夠給幾百套裝修。

所以折騰小米公寓不如繼續造小米。

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評論

最新評論共1條評論

鄒良東 2014-11-27 11:52:40

分享的好,都來說說看

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